1주택자 양도소득세 비과세, '2년 거주' 해야 할까? (최신 규정 정리)

집을 팔 때 가장 큰 고민은 역시 '세금'입니다. 1주택자라면 당연히 비과세라고 생각하기 쉽지만, 내가 집을 '언제, 어디서' 샀느냐에 따라 2년을 실제로 살아야 하는지(거주), 아니면 갖고만 있어도 되는지(보유)가 달라집니다.

오늘은 헷갈리는 1주택자 양도세 비과세 요건과 2년 거주 규정을 아주 쉽게 풀어드립니다.

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1. 기본 원칙: 2년 보유 vs 2년 거주

1세대 1주택자가 양도세 비과세를 받기 위한 기본 조건은 두 가지로 나뉩니다.

• 비조정대상지역: 주택을 2년 이상 보유만 해도 비과세 혜택을 받습니다. (실거주 의무 없음)
• 조정대상지역: 주택을 2년 이상 보유하고, 그중 2년 이상 실제로 거주해야 비과세 혜택을 받습니다.

⚠️ 주의사항: 여기서 기준은 '현재'가 아니라 '주택 취득 당시' 해당 지역이 조정대상지역이었느냐입니다. 지금은 해제되었더라도 살 때 조정지역이었다면 2년 거주 요건을 채워야 합니다.

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2. 2025년 현재, 거주 요건이 필요한 곳은?

현재 대부분의 지역이 조정대상지역에서 해제되었지만, 아래 지역은 여전히 거주 요건이 엄격히 적용됩니다.

• 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 (강남 3구 + 용산구)
• 해당 지역에 집을 갖고 계시거나 취득할 예정이라면 반드시 2년 실거주를 채워야 비과세가 가능합니다.

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3. '12억 원' 초과분은 세금이 나옵니다!

비과세 요건을 다 채웠더라도 집값이 12억 원을 넘는다면 주의해야 합니다.

• 양도가액 12억 원 이하: 양도세 0원 (전액 비과세)
• 양도가액 12억 원 초과: 전체 시세 중 12억 원을 초과하는 비율만큼은 양도소득세가 부과됩니다. (장기보유특별공제 적용 가능)

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4. 2년 거주 안 해도 되는 예외 상황 (부득이한 사유)

다음과 같은 상황에서는 2년을 다 채우지 못하고 집을 팔아도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

• 취학/질병/근무상 형편: 1년 이상 거주한 상태에서 직장 이전, 전학, 질병 치료(1년 이상 요양 필요) 등의 사유로 세대 전원이 다른 시·군으로 이사하는 경우
• 상생임대주택: 직전 임대차 계약 대비 임대료를 5% 이내로 올린 '상생임대인'은 거주 요건 2년을 면제받을 수 있습니다. (2024년 말까지 한시적 운영 후 연장 여부 확인 필요)
• 수용: 공공사업 등으로 주택이 수용되는 경우

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✅ 요약 체크리스트

1. [ ] 내가 집을 살 때(취득일) 조정대상지역이었는가?
2. [ ] 2년 이상 보유했는가? (조정지역은 2년 거주 포함)
3. [ ] 양도 당시 시세가 12억 원을 넘는가?
4. [ ] 양도일 현재 다른 주택이 없는 '1주택자' 상태인가?

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마치며 양도세 비과세는 규정이 복잡하고 금액이 큰 만큼, 매도 전 반드시 세무 전문가와 상담하거나 국세청 홈택스 '모의계산'을 활용해 보시는 것을 추천합니다. 작은 실수 하나가 수천만 원의 세금 차이를 만들 수 있습니다!

 

 

 

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